最近終於想通了模擬城市的邏輯.
"為什麼某一塊地區的地價會上揚? 為什麼某些行業會群集在同一個區塊? 這和它們的獲利率有什麼關係?"
新聞中曾經報導過, 台北公館附近的某個10坪大店面, 居然可以喊價到一億. 為什麼? 到底是怎樣的行業能在這種店面立足?
地價不是由誰指定出來的.
這是一種市場機制. 我們用一個簡單的故事來思考就可以懂了.
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假設我擁有一個店面, 每個月要分期償還貸款, 以及地價稅, 房屋稅等等支出, 金額是30000元.
所以, 最符合經濟效益的使用方式, 就是我每個月要能從這個店面淨賺30000元以上, 否則我的現金流就會因為這個店面而變成負值.
於是我決定賣牛肉麵. 假設一碗的成本是35元, 我賣50元, 一碗淨利是15元(30%), 我每個月必須要賣出2000碗, 也就是說, 以一個月30天來計算, 我一天要賣出70碗. 一天賣70碗麵, 對於一家吃起來還可以的牛肉麵攤來說, 應該不算什麼大問題.
由於生意不錯, 所以我一天可以賣140碗, 於是我從這個店面賺到的錢, 一個月是63000元.
但是有一天, 某個老闆跑來跟我說, 他想用一個月100000元的價格, 租下我的店面.
一個月100000元, 這個金額遠超過我自行開店所賺到的錢, 於是我二話不說, 把整個店給收了. 反正我以後靠租金過日子就行了, 還不必自己累得半死.
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話說這位老闆租了店面, 他要繼續賣牛肉麵這種商品嗎?
這就要考慮到另一個層面了. 牛肉麵再怎麼好吃, 再怎麼好賣, 還是會受限於一個因素, 造成獲利停留在某一個範圍內.
那就是時間.
時間因素包括了, 做出每一碗麵所花的時間(製作的時間成本), 以及每一位客人買一碗麵所花的時間(換客率).
假設我還在開店時, 牛肉麵已經賣到了頂峰. 那麼就意謂著每個月賺63000已經是這個牛肉麵攤的極限了. 這也許是受限於桌數不夠, 導致客人的人數沒辦法突破, 也許是因為廚房人手或設備不足, 能夠製作的數量沒辦法突破.
總之, 在這個店面繼續賣牛肉麵是不足以支付每個月100000元的租金的.
所以這位老闆必須賣不同的商品, 它必須要有能力突破原本獲利能力的限制.
方法有幾種:
1. 淨利高, 2. 成交時間短, 3. 短時間能提供足夠數量.
所以他開了一家成衣店. ^_^;
(衣服這種東西, 我不是很懂, 但我直覺上認為它符合我所說的三種特性)
開了成衣店, 並且讓營運上軌道後, 老闆每個月可以獲得200000元的利潤, 扣除掉一個月100000元的房租, 老闆本身還可以淨賺100000元.
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我的鄰居原本就把店面承租給一家小吃店, 每個月收取的租金是15000元.
某天他來我這兒喝茶聊天時, 才知道我一個月從店面得到的租金居然高達100000元. 這種消息當然令他眼紅在心底, 所以他開始醞釀著要調漲房租.
與小吃攤業者溝通後, 房租從每個月15000元調漲到20000元.
但這個價格與一個月100000元比起來還是差了一大截, 所以, 當有另一位老闆想以95000元租下這個店面時, 我的鄰居二話不說, 馬上把房租漲為95000元, 逼走了原本小吃店的老闆.
以此類推, 這條街, 甚至這個block, 在過了一陣子之後, 店面都換了. 原因在於租金提高, 逼走了獲利不夠高的行業.
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由於這一條街的租金提高為100000元左右, 所以, 當有人想轉手買賣土地或房屋時, 價格當然也要上漲. 於是政府提高了附近的基本地價.
由於每個行業的獲利能力都落在特定的範圍, 再加上顧客上門通常都抱持著特定的目的, 想買特定的商品, 所以性質相近, 獲利能力相近的行業, 會群集在同一個區塊內.
出現在高地價區域的商店, 大部份是什麼行業? 這些行業, 不見得是全部, 但應該都符合幾個特徵:
1. 獲利高, 2. 換客率高, 3. 營業額大, 4. 沒有庫存壓力
下次買東西時, 可以仔細思考一下, 就能了解自己買的東西, 對老闆來說是不是暴利了.
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所以, 我們拿實際的例子來驗證.
成大宿舍後面, 東寧路上, 原本以小吃店, 簡餐店居多, 為什麼現在滿滿的都是賣成衣的店?
高雄的中山路, 最近冒出一堆婚紗店, 為什麼?
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